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住宅の任意売却−弁護士による任意売却と債務整理

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住宅を売ることで住宅ローンを返済

 住宅ローンを組んで自宅を購入したまではいいものの,その後,転職をして収入が下がってしまい返済が困難になったり,様々な事情から借金を重ねてしまったりして,住宅ローンまで延滞してしまうことがあります。離婚や子供の独立など家族関係に変化があり,自宅がライフスタイルに合わなくなって,売却をしたいが,住宅ローンの返済が終わっていないということもあります。

 住宅ローンは住宅に抵当権が設定されています。抵当権は担保の一種で,わかりやすく言えば債務者がローンの返済をできなくなったときに債権者が住宅を処分してお金を回収するという仕組みです。住宅ローンの滞納が始まっていくと,抵当権を設定した金融機関は抵当権を実行して強制的に住宅を競売にかけることができてしまいます。
 しかし,競売では一般的に市場価格よりも安く処分されることが多いため,競売は資産の処分としては不利な方法です。できれば競売手続ではなく,住宅の所有者が自主的に住宅を売却して住宅ローンを返済することが,住宅の所有者にとっても,金融機関にとっても望ましいことです。

 そうした時,住宅の所有者が住宅ローンを組んだ金融機関と調整しながら,自主的に住宅を売ることで,売却代金から住宅ローンを返済していくことを,債務者の競売のように強制されてではない任意による売却という意味で,一般に任意売却と呼んでいます

任意売却の手続

 任意売却の手続は,通常の不動産の売却とほぼ同じですが,住宅には金融機関の抵当権がついていますから,金融機関の了承を得て行う必要がある点がポイントです。
 金融機関の対応はいろいろですので一概にはいえませんが,一般的には売却により住宅ローンの完済が見込める場合と,そうでない場合とで,対応が異なってきます。売却で住宅ローンを完済できる見込なら金融機関は何も困りませんが,売却しても高く売れずに住宅ローンが残ってしまう場合はそれをどうするのだという問題がでてきますので,安い金額では住宅の任意売却を認めないと言ってくる場合があり,高値で買い手がつきませんと任意売却が難航する場合があります。

住宅ローンの滞納と任意売却の時期

 任意売却は住宅ローンの支払を停止して行うこともありますし,住宅ローンを支払いながら行うこともあります。 一般的には,支払ができるのであれば支払は続けたほうがいいでしょう。
 住宅ローンの滞納が続き対応を放置してしまって競売手続が開始してしまっていても,競売が開始して早い時期であればまだ任意売却が可能であることがありますから,急いで検討してください。競売手続が終盤になりますと事実上任意売却は不可能になります。 

任意売却でかかる費用

 以下は任意売却でかかる主な費用です。
 この他に住宅が値上がりしていたりすると譲渡所得税がかかる場合がありますが,自宅の場合ですと控除枠があるめ,問題になるケースは少ないです。

仲介手数料
不動産会社の手数料(通常は売却代金の3%+6万円・税別
登記費用
住宅ローンの抵当権抹消登記 2〜3万円程度
管理費の滞納分
マンションの管理費の滞納額があれば売却代金から清算
その他
残置物の撤去費用や後順位抵当権の解除代など

任意売却の問題

 任意売却は,要するに家を売って住宅ローンの返済に充てるということです。しかし,住宅ローン以外にも消費者金融や銀行,クレジットカード会社などに複数の借金問題を抱えている方は,住宅を売るだけでは根本的な解決にならない場合も多いでしょう。
 例えば,住宅を任意売却しても,住宅が値下がりしており住宅ローンの返済に足りない場合,住宅ローンの残額をどうするのかという問題が残りますし,住宅ローン以外にも多額の借金がありそちらの返済も困難な場合,そちらの借金はどうするのかという問題が残り,任意売却だけでは借金問題全体の解決になりません。
 また,任意売却には時間がどれ程かかるかわかりませんから,その間の返済をどうするのかという問題があります。目先の支払が厳しいからといって自己の判断だけで返済を停止してしまうと,債権者から激しい督促を受けたり,訴えられて給料などの差押を受けてしまうという問題もあります。
 さらに,任意売却をしても住宅が売れるか売れないかはやってみなければわからないという問題や住宅が売れたとしてもいくらで売れるかはやってみなければわからないという問題もあり,うまくいかなかったときにどうなるか?その間返済が遅れて遅延損害金が膨らむだけではないのか?最終的には競売による不利な解決しかなくなる…という不安が最後まで残ってしまうでしょう。
 そうしたことで,任意売却に進むには,他の借金の状況も考慮した総合的な検討と先の見込を合理的に考えた慎重な判断が必要です。

任意売却と借金の整理はまとめて弁護士へ相談できる

 そこで,任意売却と借金の整理をまとめて弁護士へご相談下さい。

 あなたの今後の生活や借金問題全体を考えますと,任意売却は全体の一部の問題に過ぎません。弁護士はあなたの状況全体をみて最も良い今後の方法を考えます。その方法には,このサイトでもご案内している個人再生自己破産任意整理といった法律や弁護士の交渉力に基づく強力な借金の整理方法が含まれます。

 弁護士に任意売却と債務整理をセットでご相談いただきますと,例えば,住宅が高く売れたらその売却代金で他の借金を任意整理(借金を減額した上で返済する手続)することで借金全体を整理したり,状況によっては個人再生で負債を一律五分の一にしたり,自己破産ですべての借金をなくしたりすることができ,根本的に借金問題を解決することができます。

 任意売却を池袋東口法律事務所にご相談いただきますと,弁護士は依頼者の立場に立ち,かならず複数の不動産会社から査定をとり,最適な業者を選択して,不合理に安く不動産を売るということがないように助言します。また,金融機関とも任意売却の調整をします。例えば住宅ローンの返済を停止した場合でも,弁護士が代理人に入りますから,金融機関から直接の厳しい取立てを受けることがなく安心です。また,弁護士が任意売却の際にかかる不動産業者の仲介手数料(不動産の売却代金の3%+6万円かかるのが通常です。)の減額を求めることもできます。なお,弊所では弁護士が不動産業者から紹介料をもらうような不透明な行為は行っておりません。

 池袋東口法律事務所では,多数の任意売却,個人再生,自己破産,任意整理の手続を行ってきた実績を元に,あなたの状況に応じて,最適な解決方法を考えます
 ご自宅の任意売却は,ご家族や今後の生活にもかかわる重要な問題ですから,他の借金の整理とあわせて,慎重に考えることが大切です。ぜひ一度,東京池袋の弁護士にご相談ください

弁護士 笹浪 靖史

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