不動産投資に失敗してしまったとき−池袋の弁護士による自己破産

不動産投資失敗の対策　任意売却と自己破産

不動産投資に失敗！支払が厳しいならリセットが必要

　近年，日銀の金融緩和を背景とした銀行の融資積極姿勢も一因に，人に貸して賃料収入を得るための投資用マンションや一戸建を不動産ローンを組み個人で購入する，副業としての不動産投資を行う方が増加しました。不動産投資をされる方には，半ばプロに近いような知識の豊富な方だけでなく，ごく普通の一般の方もいらっしゃいます。

　しかし，不動産投資は，例えば株式投資のように買って値上がりを待ち，高くなったら売るというようなシンプルな投資ではありません。不動産投資の内実は個人で貸家業を営むという事業にほかなりません。不動産投資は，どの物件を選ぶか，融資の利率，入居者からのクレームにどう対処するかだけではなく，不動産価格が今後どう推移するか，将来の空室リスクはどの程度かなど，不確実な未来まで予測していかなければならない比較的難易度が高いビジネスです。こうしたことは専門の業者でも決して容易な事業ではなく，ましてや専門外の個人が副業で行い利益を上げていくというのは，相当な知識と準備を前提とした上でかつ市況の運にも恵まれなければなかなか困難なことです。

　弊所では不動産投資に失敗した方から過去に多数のご相談をお受けしてきましたが，投資用不動産の購入については，昨今に報道のあったスルガ銀行のシェアハウス不正融資問題にもあったように，顧客に無理なローンを組ませて物件を購入させ，その場だけ儲かればいいといった姿勢の不動産仲介業者が関与していることも多いようです。話を聞きますと，不動産業者が全くの素人に対して強引に物件購入を迫った例や，顧客の無知に乗じて市場価格より相当に高額で物件を買わせた例などがあり，当初から不動産投資の失敗が見込まれていたとしか考えられない悪質なケースがありました。

　そこまで不合理な不動産投資といえなくとも，空室の発生や市況の変化などによって，当初の想定どおりに収益が上がらないことは珍しくありません。収益が赤字の場合は損切りとして物件の売却を考えるでしょうが，不動産価格が比較的安定している昨今であっても，交通の便が悪い物件などは市場価値が低く，物件を売却してもローンを返したらマイナスで，もうどうにもならないといったお話を度々お聞きするところです。

　こうした不動産投資の失敗に簡単な解決方法があるわけではありません。かといって，問題を放置してしまうと，その間も損失が拡大し，そのうちに毎日のご自身の生活に影響が生じてしまいます。
　生活を立て直していくには，いくつかの方法があります。以下に説明します。

まずは不動産の査定

　 不動産投資の問題を解決していくために，まず大前提として，もしその投資用不動産を売却した場合にいくらで買い手がつくかということで，投資用不動産の査定価格を確認する必要があります。売れる値段によって取れる手段が変わってくるからです。

　不動産の売値は実際に買い手がつくまでは決まりませんが，売却の作業に着手する前の段階でも，他の同様の物件の取引事例から売値の見込を知ることはできますから，不動産屋に物件の査定をお願いしましょう。不動産屋は大概はサービスとして無料で査定書を発行してくれます。大手の不動産屋でも物件の近くの不動産屋でもかまいません。
　ただし，査定価格は不動産屋毎にかなり違った金額が出てきますので，複数の不動産屋から査定を取ることが大切です。査定の際は，いま自分が住んでいるわけではなく，人に貸している投資用物件であることも忘れずに伝えて下さい。査定価格に違いが生じるからです。
　また，査定をお願いする不動産屋は，不動産投資で世話になった不動産屋は避けて下さい。いろいろと利害関係があるでしょうから適切ではないのです。今まで取引のない無関係の不動産屋に依頼なさって下さい。

　投資用不動産の査定が複数取れたら，今後の方針の判断のために必要な最低限の情報が揃ったことになります。査定価格に不動産ローンの残高を比較し，今後返済ができる月額や賃料収入の状況などを勘案して，今後の方針を検討しましょう。

　なお，池袋東口法律事務所では，不動産の適切な査定や今後の方針の考え方についても弁護士にご相談いただけます。

投資用不動産の任意売却

　投資用不動産の査定価格が意外に高く出た場合，不動産を任意売却して不動産ローンを返すことが考えられます。投資の最終結果として黒字とまではいかなくとも赤字の幅を少なくできるかもしれません。赤字の幅が耐えられる範囲であれば物件を売却して，残りの借金を返していくといった選択肢があることになります。

　投資用不動産の売却の方法としては任意売却と競売があります。大まかに言えば，任意売却の方が高く売れますので，売主にはメリットがあります。高く買ってくれる買い手を不動産業者に捜してもらってください。

　ただ，査定価格が高く出ていたとしても，実際に買い手が現れなければ絵に書いた餅です。投資用不動産の任意売却ができず，そのうちに不動産ローンの返済が滞ってしまえば，不動産ローンの返済の期限の利益を喪失して一括請求を受けたり，不動産が競売にかけられていく方向となってしまいます。物件が売れるのか売れないのかは，不動産屋のセールストークに惑わされずに（不動産屋は売買が成立しなければ利益になりませんので，根拠もなく「時間をかければ売れる」などと無責任なことをいう場合があります。）早めに目星をつける必要があります。

　なお，池袋東口法律事務所では，投資用不動産の任意売却についても弁護士にご相談いただけます。

不動産投資の自己破産による解決

　投資用不動産の査定価格が不動産ローンの残債務額に足りない金額だった場合，検討しなければならない選択肢として弁護士に自己破産を頼む方法があります。お仕事やお持ちの資産の状況にもよりますが，最善の選択となることが多くあります。

　弁護士に依頼して自己破産を申立てると，不動産ローンだけではなくご自身のすべての借金（カードローンやクレジットの借金を含みます）をなくしていくことができます。ただし，お持ちの投資用不動産や，例えば20万円以上の価値のある自動車など高額な財産は（うまい対処方法がある場合もありますが）原則的には処分することになります。

　自己破産に対してよくないイメージをお持ちの方もいるかもしれませんが，自己破産は実際には資産より負債が多くなってしまった方や収入から毎月の支払が出来なくなっている方がローンや借金の問題を根本的に解決することができる，ご自身の将来のために非常にメリットの大きい解決方法です。

　弁護士がご相談をお受けしている経験上，不動産投資をする方は比較的高収入の方が多い印象です。ローンがなくなりさえすれば，毎月の収入で生活をしていける方がほとんどです。整理が終わりますと，多くの方が，毎月投資用不動産から発生する赤字と縁を切れ，ストレスもなくなってせいせいしたといわれます。いろいろと複雑な泥沼の状況を一度リセットしてやり直しをすることが今後のより良い人生のためには適切です。

オリオン池袋東口法律事務所で不動産投資の整理を行った例

　近時に池袋東口法律事務所にて不動産投資をした方のローン整理を行った解決事例の一部をご紹介します。
　以下のとおり，失敗した不動産投資の整理が実現できています。

• 不動産投資状況：不動産会社に強く勧められ個人で投資用区分所有マンション2件購入・不動産投資額約5300万円／不動産査定額約3000万円・サブリース契約で当初から赤字だった事例
  →　自己破産により免責（負債ゼロ）
• 不動産投資状況：投資グループに勧められ個人及び新規設立法人にて投資用アパート等物件3件購入・不動産投資額約3臆円／不動産査定額約2億3000万円・その他事情あり
  →　自己破産により免責（負債ゼロ）
• 不動産投資状況：不動産会社に強く勧められ投資用物件5件購入・不動産投資額約2億円／不動産査定額約1億5000万円・不動産管理会社が業務停止になり賃借人から回収した賃料を送金しなくなった等の事情がある事例
  →　自己破産により免責（負債ゼロ）
• 不動産投資状況：紹介料を貰っていたと考えられる知人の紹介で投資用区分所有マンション1件購入・不動産投資額約3000万円／不動産査定額約2000万円・賃料収入より月のローン支払い額が多く赤字だった事例
  →　自己破産により免責（負債ゼロ）

　池袋東口法律事務所では，旧来から不動産投資の失敗による自己破産や任意売却のケースを数多くご相談いただいており，負債額が数億に及ぶケースや経緯に特殊事情があるケースなども含め経験豊富な弁護士が対応しています。
　不動産投資の失敗のお悩みについては放置しますと問題が大きくなる傾向があります。お早めに弁護士までご相談下さい。

経緯に問題がある不動産投資について

不動産投資ローンを組むべきところ住宅ローンを組んでいるケース？

　不動産投資の失敗について弁護士が多くのお話をお聞きする中で比較的多くうかがうのが，本来投資用物件であるから住宅ローンよりも金利の高い不動産投資ローンを組まなければならないところ，不動産業者に言われるまま，自分がそこに住むと偽って話を進め，金利の安い住宅ローンで借りて不動産投資をしてしまったというお話です。一部の金融機関の住宅ローンや独立行政法人住宅金融支援機構のフラット３５を投資用に不正利用しているケースが特に多いです。

　こうしたケースでは悪徳な不動産業者や不動産投資グループが不正利用の方法を指南し筋書きをつくっており，投資者は不正のスキームを十分に理解しないまま，収入を偽る資料の提出に協力させられる等して不正に協力してしまっています。実際には自分はそこに住まないのに，住民票をそこに移動するよう指示され，実行してしまっている方も多いです。

　こうした手口を指南する不動産業者や投資グループの目的は，相場よりも相当に高額で不動産を投資者に売りつけ，高額の売却益や販売マージンを得ることにあります。投資者は不良物件をつかまされてしまっており，ほぼすべてのケースで月次の投資収益が赤字で，現在トントンでも将来の減収や税負担により投資の回収が厳しく，一生をかけて不合理な投資の返済を続けなければならない状況に陥ってしまっている方ばかりです。儲かったのは不正の手口の指南者だけというわけです。

　しかも，この問題は既にマスコミにも報道されており，住宅金融支援機構は随時の内部調査でこの件が判明次第，フラット３５の契約違反だとして不正利用者に対し一括返済を求めています。金融機関も詐欺の被害者といえますから，一括請求を受けること自体は仕方がないことです（ただし，金融機関側の審査に問題があったケースはあるかもしれません。）。

　住宅ローンの投資目的不正利用については，知ってか知らずにかはともかく，投資者が現に不正を行ってしまっている以上，慎重に今後の方針を検討することが必要となります。
　弊所では数年前から住宅ローンの投資目的不正利用の件を扱い，複数件の解決実績がございますので，同じ状況に陥ってしまっている方は東京池袋の弁護士までご相談下さい。

不動産投資ローンの融資審査の際に預金残高を偽った？

　これもしばしばお聞きする話ですが，特殊なソフトウェアを利用して，インターネットバンキングの預金口座残高を偽る等して融資審査を通過したという方がいらっしゃいます。自分で主体的に考えてやったというよりは，不動産業者や仲介業者に言われてやってしまったという方が多いようです。

　こうしたケースは第一に業者が悪いです。このような方法を指南する業者は確実に良くない業者です。しかし，結果的にそこに加担してしまっているわけですから，慎重に今後の方針を検討することが必要となります。
　弊所では数年前からこうした件を扱い，複数件の解決実績がございますので，東京池袋の弁護士までご相談下さい。

不動産投資の問題は池袋の弁護士へ

　近年増減はありますが，年に１０万人前後の方が自己破産により借金をなくして再スタートを切っています（詳しくは自己破産の解説をご覧ください。）。

　特に，不動産投資に失敗してしまった場合，放置すると損失が毎年増加していったり，一個人で数千万以上の多額の負債を負ってしまう場合があります。多額の負債の返済は難しく，他の財産状況等にもよりますが，自己破産はやり直しをしていくためにベストの選択です。

　池袋東口法律事務所では，不動産投資に失敗してローンの返済に苦しんでいる方から数々の自己破産の依頼を受けてきました。
　不動産投資の失敗による負債は裁判所にとっても原因が分かりやすいですし，スルガ銀行の問題が広く報道されたこともあって，不動産業者や銀行側の問題も知られており，ローンの残債が大きかったとしても破産は可能です。裁判所も理解があります。

　不動産の任意売却や自己破産について，不動産投資の失敗の問題については，まずは弁護士にご相談下さい。
　今後のやり直しのために自己破産が適切であれば，小職は自己破産をお勧めしますし，そうでないのであれば任意売却やその他の方法をご案内いたします。投資用不動産の失敗の問題については，数多く不動産投資の問題に取り組んできた東京池袋の弁護士にご相談ください。

著作者：弁護士　笹浪　靖史