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不動産投資に失敗してしまったとき−池袋の弁護士による自己破産

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不動産投資の失敗は弁護士による自己破産で解決できます。

住宅ローンの滞納と個人再生・自己破産

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 近年,日銀の金融緩和を背景とした銀行の融資積極姿勢も一因に,人に貸して賃料収入を得るための投資用マンションや戸建を不動産ローンを組んで個人で購入し,副業として不動産投資を行う方が増加しました。不動産投資をされるのは,半ばプロに近いような知識の豊富な方もいれば,ごく普通の一般の方もいます。

 しかし,不動産投資は,例えば値上がりを期待して株を買うというようなシンプルな投資ではありません。その内実は個人で貸家業を営むということにほかなりません。不動産投資は,どの物件を選ぶか,融資の利率,入居者からのクレームにどう対処するかだけではなく,不動産価格が今後どう推移するか,将来の空室リスクはどの程度かなど,不確実な未来まで予測していかなければならない比較的難易度が高いビジネスです。こうした専門の業者でも決して容易ではない事業を,ましてや専門外の個人が副業で行い利益を上げていくというのは,相当な知識と準備を前提とした上でかつ市況の運にも恵まれなければなかなか困難なことです。

 弊所では過去に多数の不動産投資に失敗した方からのご相談をお受けしてきましたが,投資用不動産の購入は,報道のあったスルガ銀行のシェアハウス不正融資問題にもうかがわれるように,顧客に無理なローンを組ませて物件を購入させ,その場だけ儲かればいいといった姿勢の不動産業者が関与していることも多いようです。話を聞きますと,不動産業者が全くの素人に対して強引に物件購入を迫った例や,顧客の無知に乗じて市場価格より相当に高額で物件を買わせた例などがあり,当初から不動産投資の失敗が見込まれていたとしか考えられない悪質なケースがありました。

 そこまで不合理な不動産投資といえなくとも,空室や市況の変化などによって,当初の想定どおりに収益が上がらないことがあります。収益が赤字の場合は損切りとして物件の売却を考えるでしょうが,不動産価格が比較的安定している昨今であっても特に交通の便が悪い物件は値下がり幅が大きいようであり,今,物件を売却してもローンを返したらマイナスで,もうどうにもならないといったお話を度々お聞きするところです。

 こうした不動産投資の失敗に簡単な解決方法があるわけではありません。かといって,問題を放置してしまうと,その間も損失が拡大し,そのうちに毎日のご自身の生活に影響が生じてしまいます
 生活を立て直していくには,いくつかの方法があります。以下に説明します。

まずは不動産の査定

  不動産投資の問題を解決していくために,まず大前提として,もしその投資用不動産を売却した場合にいくらで買い手がつくかということで,投資用不動産の査定価格を確認する必要があります。売れる値段によって取れる手段が変わってくるからです。

 不動産の売値は実際に買い手がつくまでは決まりませんが,売却の作業に着手する前の段階でも,他の同様の物件の取引事例から売値の見込を知ることはできますから,不動産屋に物件の査定をお願いしましょう。不動産屋は大概はサービスとして無料で査定書を発行してくれます。大手の不動産屋でも物件の近くの不動産屋でもかまいません。
 ただし,査定価格は不動産屋毎にかなり違った金額が出てきますので,複数の不動産屋から査定を取ることが大切です。査定の際は,いま自分が住んでいるわけではなく,人に貸している投資用物件であることも忘れずに伝えて下さい。査定価格に違いが生じるからです。
 また,査定をお願いする不動産屋は,不動産投資で世話になった不動産屋は避けて下さい。いろいろと利害関係があるでしょうから適切ではないのです。今まで取引のない無関係の不動産屋に依頼なさって下さい。

 投資用不動産の査定が複数取れたら,今後の方針の判断のために必要な情報が揃ったことになります。査定価格に不動産ローンの残高を比較し,今後返済ができる月額や賃料収入の状況などを勘案して,今後の方針を検討しましょう。

投資用不動産の任意売却

 投資用不動産の査定価格が意外に高く出た場合,売却して不動産ローンを返すことで黒字とまではいかなくとも赤字の幅を少なくできるかもしれません。そうであれば物件を売却して,残りを返していくといった選択肢があることになります。

 投資用不動産の売却の方法としては任意売却競売があります。大まかに言えば,任意売却の方が高く売れますので,売主にはメリットがあります。高く買ってくれる買い手を不動産業者に捜してもらってください。

 ただ,査定価格が高く出ていても,実際に買い手が現れなければ絵に書いた餅です。投資用不動産の任意売却ができず,そのうちに不動産ローンの返済が滞ってしまえば,不動産ローンの返済の期限の利益を喪失して一括請求を受けたり,不動産が競売にかけられていく方向となってしまいます。物件が売れるのか売れないのかは,不動産屋のセールストークに惑わされずに(不動産屋は売買が成立しなければ利益になりませんので,根拠もなく「時間をかければ売れる」などと無責任なことをいう場合があります。)早めに目星をつける必要があります。

不動産投資の自己破産による解決

 投資用不動産の査定価格が不動産ローンの残債務額に足りない低額だった場合,お仕事やお持ちの資産の状況にもよりますが,検討しなければならない選択肢として弁護士に自己破産を頼む方法があります。

 弁護士に依頼して自己破産を申立てると,不動産ローンだけではなくご自身のすべての借金(カードローンやクレジットの借金を含みます)を整理することができます。ただし,お持ちの投資用不動産や例えば20万円以上の価値のある自動車など高額な財産は(うまい対処方法がある場合もありますが)原則的には処分することになります。

 自己破産に対してよくないイメージをお持ちの方もいるかもしれませんが,自己破産は実際には資産より負債が多くなってしまった方や収入から毎月の支払が出来なくなっている方がローンや借金の問題を根本的に解決することができる,ご自身の将来のために非常にメリットの大きい解決方法です。

 弁護士がご相談をお受けしている経験上,不動産投資をする方は比較的高収入の方が多い印象です。ローンがなくなりさえすれば,毎月の収入で生活をしていける方がほとんどです。多くの方が,毎月赤字の投資用不動産と縁を切れ,ストレスもなくなってせいせいしたといわれます。一度リセットしてやり直しをすることが今後のより良い人生のためには適切である場合が多くあるようです。

不動産投資の問題は池袋の弁護士へ

 近年増減はありますが,年に10万人前後の方が自己破産により借金をなくして再スタートを切っています(詳しくは自己破産の解説をご覧ください。)。

 特に,不動産投資に失敗してしまった場合,放置すると損失が毎年増加していったり,一個人で数千万以上の多額の負債を負ってしまう場合があります。多額の負債の返済は難しく,他の財産状況等にもよりますが,自己破産はやり直しをしていくためにベストの選択であることが多いのです。

 池袋東口法律事務所では,不動産投資に失敗してローンの返済に苦しんでいる方から数々の自己破産の依頼を受けてきました。
 不動産投資の失敗による負債は裁判所にとっても原因が分かりやすいですし,スルガ銀行の問題が広く報道されたこともあって,不動産業者や銀行側の問題も知られており,ローンの残債が大きくても裁判所も理解があります。

 自己破産について,まずは弁護士にご相談下さい
 今後のやり直しのために自己破産が適切であれば,小職は自己破産をお勧めしますし,そうでないのであれば任意売却やその他の方法をご案内いたします。投資用不動産の失敗の問題については,東京池袋で数多く不動産投資の問題に取り組んできた東京池袋の弁護士にご相談ください

弁護士 笹浪 靖史

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